BYT MÍT ČI NEMÍT?

Za mě jednoznačně ve svém investičním portfoliu nemovitost/i mít. Považuji to za více než rozumné.

Je však mnoho druhů nemovitostí (lesy, pole, chaty, garáže, parkoviště, byty, domy, bytové domy, kancelářské prostory, sklady, haly, atd.) a taky mnoho investičních přístupů k nim (nákup-rekonstrukce-prodej, nová výstavba, pronájem na dlouho či na krátko, koupě dluhopisů společností, které fušují do nemovitostí a nebo koupě podílů na konkrétním úvěru zajištěným souborem nemovitostí, jako dělá tato společnost). Každý jak má rád, těch možností je více než dost a každá má něco do sebe i od sebe. Záleží, kdo jsi ty?

Taky je potřeba si uvědomit, že nemovitost ve které současně případně také bydlím není aktivum, ale naopak pasivum, které mi vytahuje peníze z kapsy, místo aby mi ji plnilo. Mám však alespoň nějaký majetek, který v čase nabývá na hodnotě - i když ne ve všech případech a vždy.

Sám si portfolio prvními nemovitostmi začínám plnit a tak se zde s tebou rád podělím o konkrétní zkušenosti a hlavně možnosti, jak se i ty můžeš dostat k nemovitostem za zajímavých podmínek.

Mám možnost koupit nemovitost se značnou slevou a s nájemníkem, který v dané nemovitosti už nějaký čas bydlí, platí a bydlet i platit nadále chce. Tento nájemník je i současně majitelem dané nemovitosti, ale má finanční problémy a ty mu můžeš pomoci tím, že si od něho onu nemovitost odkoupíš a to za zvýhodněných podmínek, které jsou však podmíněně tvým rychlým jednáním. Lze platit pouze svým kapitálem, přičemž až následně si to můžeš zkusit profinancovat přes hypotéku.

Podmínky jsou tedy netradiční, čímž se celá tato investice vymyká z obvyklé nabídky. Ke kupní smlouvě je totiž dodatek, že nemovitost musíš nájemníkovi kdykoliv prodat zpět (klidně i den po tvém nákupu), pokud tě k tomu sám vyzve a musíš mu jí prodat za aktuální tržní cenu (což je samozřejmě pro tebe dobré, neboť nakupuješ ve značné slevě oproti ceně tržní). Také je ve smlouvě, že nájemníka nemůžeš vyhodit, pokud bude řádně platit nájem a nebude jinak porušovat nájemní smlouvu, takže nepočítej s tím, že by to měla být nemovitost přímo na tvé bydlení a nebo pro tvé děti. Je to prostě domov nájemníka, v kterém chce i nadále žít a doufá, že se v budoucnu dostane opět do dobré finanční kondice a nemovitost si zpět od tebe odkoupí. Kdyby jsi ji chtěl prodat dříve, než si ji bude chtít koupit on, tak nemovitost můžeš prodat nějakému jinému investorovi, ale opět se stejnou smlouvou a dodatky, aby se ochránil původní majitel/nájemník. Tato pozice minulého majitele, současného nájemníka a opět potenciálního budoucího majitele je pro investora na druhou stranu výhodná, neboť to předpokládá, že nájemník bude řádně platit a o nemovitost se dobře starat.

No a aby to bylo celé bez práce, jak to mám tuze rád, tak jsem na to našel onoho Vítězslava, kterého znám už několik let a také několik let pozoruji co a jak dělá. A že to dělá už přes 15 let a týdně tímto způsobem kupuje několik nemovitostí. Rozhoupal jsem se a celé to přes něho také uskutečnil. 

Následně celá akce vypadá tak, že si Vítězslav od tebe převezme peníze (tvůj první úkol) a zařídí celý převod nemovitosti na tebe (podepsat smlouvu bude tvůj druhý úkol) a jeho celý ansámbl (lidí jak sviňa) pak všechno zařídí. Ty s ním následně uzavřeš nájemní smlouvu (zase to podepsat bude tvůj třetí a poslední úkol) a každý měsíc ti od něj bude chodit nájem. On zase uzavře s nájemníkem podnájemní smlouvu a bude se o něho kompletně starat s tím, že zase od něho bude dostávat nájem on (z nájmu si Vítězslav nic nebere, investor má nárok na 100% nájmu). Jestli nájemník přestane nájem hradit (mějme na paměti, že zde bydlí člověk, který už se jednou do nějakých finančních trablů dostal), tak tebe to vůbec nemusí zajímat a od Vítězslava pořád budeš dostávat nájem, přičemž on takovou situaci řeší vždy pouze a jenom tak, že jestli je nájemník v prodlení se zaplacením déle jak 3 měsíce, tak nikdy nehledá nového nájemníka, ale vždy danou nemovitost prodává, čímž se dostaneme k té nejpodstatnější části, kterou je porcování medvěda. Zde vzniká totiž prostor pro realizaci zisku na obou stranách. Ty už budeš mít sice nastřádané nějaké kačky z nájmů, ale Vítězslavův zisk je "pouze" 50% ze zisku z prodeje nemovitosti a to se může realizovat třeba za měsíc od nákupu, ale taky za deset, dvacet nebo třicet let. A nebo nikdy, když nájemník bude řádně platit nájem a přežije tě.